田舎の空き家を有効活用

空き家を所有していて民泊を始める時には事前に初期費用、運営に関するランニングコスト、委託する業務があるので

あれば委託料金を確認して、収支バランスを見てから判断しましょう。

民泊を始めるとき、まず初めに調べなければならないのは、どんな物件を民泊施設とするかです。

戸建てであるか、マンションなどの共同住宅の1部を利用するのかなど、延べ床面積の大きさも重要になります。

民泊施設を運営するには宿泊施設となるのでお客様の身の安全や衛星的な環境を確保する必要があります。

そのため、民泊には消防法や自治体で決められた消防設備が必要になります。この消防設備の設置は運営する民泊施設の延べ床面積により設置する消防設備の種類が変わり、費用も変わってきます。

民泊施設に設置する消防設備には自動火災報知機や誘導灯の設置が必要です。

自動火災報知機は特定小規模施設に該当する民泊施設であれば簡易的な安価なものが使える場合があります。

この特定小規模施設用の無線式の自動火災報知機だと配線工事が不要なので設備費を抑えることができます。

宿泊施設ですので過ごしやすいようにベッドやテーブル、ソファーなどの家具類や家電も必要になります。

トイレットペーパーやシャンプー、リンスなどの消耗品の用意もしなければなりません。また、カーテンやじゅうたんなどは防災物品で揃える必要があります。

部屋数などにもよりますが、初期費用は数十万円から100万円以上の費用がかかることが予測できます。

※特定小規模施設　延床面積が300平方メートル未満の建物。但し、民泊施設が地下階や３階以上にあるもの、屋内階段が1つしかないものを除く。

自分の持ち家で民泊を運営する場合、比較的利益は出しやすいのです。

しかし、民泊は営業日数が決められているため、思うように利益を上げることができないかもしれません。

毎月かかる代行料金や清掃料金、備品代などの支出と月の売上予測を出し、利益をだせるか試算してみることが大切です。

また、消防設備や部屋の中の家電や家具などの初期費用もかかっています。

宿泊料金の設定はそれらを支払っても利益が残るようにしなければなりません。

しかし、近頃ではビジネスホテルやカプセルホテルなどの格安の宿泊施設があり民泊の宿泊料金もそれほど高値ではありません。

都会や観光地などの外国人に人気の高い場所なら少し高めの設定のところもあります。

また、駅から近い、ポケットWIFIが無料などの付加価値を付けることでも重要です。

民泊を運営するには所有物件の立地も集客に影響します。宿泊施設なので泊まってくれる人がこないと経営は成り立ちません。

都会や観光地のように、周りに人が集まる場所があれば自然と予約もうまるかもしれません。

しかし、そのような便利な立地に所有物件を持っているともかぎりません。

そこで民泊の集客率を上げるにはその土地の地理や地域の特色を活かして運営する必要があります。

例えば、その所有物件が田舎にあってまわりに田んぼがあるならば田植えの体験ができるようにする。

または、海の側であれば地引網の体験ができるなどの体験型滞在施設にすることで集客をすることができます。

近年ではリタイヤ後に田舎に移住する人もいます。

民泊はどこでも営業できるわけではありません。

禁止されている場所や営業日数が制限されている場合もあるので所有物件のある自治体に確認が必要です。

また、居住者不在で営業する場合は住宅宿泊管理者が必要です。

2018年6月に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）では届け出を出せば180日までは誰でも民泊を運営することができます。

しかし、自治体によっては民泊と近隣住民のトラブルを懸念して独自に条例を制定している自治体もあります。

住宅地などで運営されている民泊では生活環境の違う外国人とトラブルが起きることもしばしばあります。

そのため、自治体によっては住宅地での民泊を禁止しているところもあります。

また、営業日数が制限されているところもあるので自分の所有物件の自治体に確認することが必要です。

住宅宿泊事業法（民泊新法）では営業日数が180日と上限が決められています。

従って、180日以降は民泊としてその物件で営業することはできません。

持ち家の場合は賃料などが発生しませんが、180日間の営業でどれくらいの利益がでるのかを計算する必要があります。

また、場所によっては更に営業日が制限されている所もあるので注意が必要です。

約半年間は民泊として活用することができないので、経費を差し引くと大きな収益を上げるのは難しいかもしれません。

民泊があると外国人の旅行客が頻繁に出入りすることになります。

高級住宅地や閑静な住宅街では旅行者による騒音問題やマナーなどでトラブルが起きて民泊の営業を撤退せざるおえないこともあります。

民泊で空き家など居住していた物件を利用して営業する場合、住宅地に民泊があることになります。

この時、上記のようなトラブルを避けるために、自治体が条例で民泊の営業を全面的に禁止している場合があります。

例えば、資産家の別荘地が多い軽井沢では民泊の営業は全面的に禁止されています。

そのほかにも東京でも禁止されている地域があります。

民泊を始める際には所有物件のある自治体に営業ができるかの確認が必要になります。

空き家を有効利用するために民泊を運営する場合、居住者不在型の民泊の運営になります。

この場合、民泊を管理する住宅宿泊管理者が必要になります。

遠隔地にある民泊を運営する場合、運営にかかわる業務をすべて住宅宿泊管理業者に委託することになります。

この場合には代行料金が発生します。

・民泊可の土地か確認

・利益をだせるか確認

・管理費用の確認

などが必要となります。

民泊を運営していると様々な問題が起こります。

トラブルに巻き込まれない為にも届出を出して運営しましょう。

近隣住民やゲストとのトラブルの対処法を前もって考えておくことをお勧めします。

また、周辺の宿泊価格をこまめにチェックすることも重要になります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行されて無許可での民泊営業は禁止され、届け出が必要になりました。

民泊を始める時には行政機関への申請を正しく行い、自治体の条例をチェックしてから始めましょう。

違反して営業していると、初期投資すらも回収できずに撤退するという事態にもなりかねません。

京都市の事例のように再三の警告を無視して営業を続けていると、民泊のイメージ低下に繋がり今後の他の民泊の営業にも影響してきます。

民泊の運営は地域住民とのコミュニケーションも大切です。

法令や条例を守り正しく運営していくことで地域での信頼を得られるはずです。

住む国が違えば生活習慣やマナーも違ってきます。

日本人は比較的几帳面で綺麗好きな人が多いですがすべての日本人がそうだとは限りません。同じように外国人の中にもゴミを片付けられないなどのマナーの良くない人もいます。

室内の電気製品や家具が破損することもあり、修繕費用など予定外の費用が発生することもあります。

また、深夜の出入りでのドアの開閉音や話し声、トランクを引く音などで近隣住民とトラブルになることもあります。

このようなトラブルを避けるためにも多言語でのハウスルールを明記し、きちんと説明し守ってもらうことが必要になります。

民泊の宿泊料金を決める時に参考にするのが周辺の市場価格です。

住宅宿泊事業法が施行されて民泊は届出をしなければならなくなりました。しかし、民泊仲介サイトに登録されている民泊はおよそ6万件と言われる中、2018年7月の時点で民泊の届出件数は6,603件、受理件数は5,235件にとどまっています。

民泊新法では180日の日数制限があるため、この数字を見ると様子をみている民泊ホストや撤退するホストがいることがうかがい知れます。

そんな中、届出をせずに民泊を運営しているホストもまだまだ残っていて宿泊料はホテルやビジネスホテルなどとの価格競争の末、値下げの傾向にあります。

・届出を出して運営する

・民泊にトラブルは多い

・宿泊価格の低下に注意

空き家で民泊経営をする場合と売却してしまう場合ではそれぞれにメリットとデメリットがあります。

以下の表で確認して、自分の生活スタイルやライフプラン、仕事の状況に合わせてどちらが良いか考えることをお勧めします。

【メリット】

・毎月の収入が見込まれる

・将来的に財産になる

・民泊をやめて自分が住むことができる

【デメリット】

・修繕・管理費用がかかる

・固定資産税などの維持費がかかる

・トラブルの対応がある

このほかに、都市部などの駅に近い空き家であれば、ビジネス向けの賃貸として貸し出す方法も考えられます。

頻繁にオフィスや店舗を移転するのは対外的にデメリットがあり、移転にはコストも要するため、長期間利用してくれることが多いことがメリットです。

民泊を運営するには所有物件の立地も集客に影響します。

宿泊施設なので泊まってくれる人がこないと経営は成り立ちません。

都会や観光地のように、周りに人が集まる場所があれば自然と予約もうまるかもしれません。

しかし、そのような便利な立地に所有物件を持っているともかぎりません。

そこで民泊の集客率を上げるにはその土地の地理や地域の特色を活かして運営する必要があります。

例えば、その所有物件が田舎にあってまわりに田んぼがあるならば田植えの体験ができるようにする。

または、海の側であれば地引網の体験ができるなどの体験型滞在施設にすることで集客をすることができます。